Con el verano y las vacaciones muchos son los que deciden realizar alguna obra menor en casa para cambiar aquello que no les gusta. Desde el punto de vista legal, la firma de un contrato es fundamental. Vamos a tratar las características más importantes de este tipo de contrato.
Lo primero que debes saber es la magnitud de la obra, si se trata de una obra mayor o una obra menor.
¿Qué diferencia hay entre ambas?
- Obra mayor: Una obra mayor es aquella de nueva planta o aquella donde se modifica el uso, la que afecta a la estructura o a los elementos comunes del edificio, si afecta a la protección frente a incendios, si se amplía en superficie, volumen o altura o si hay un rehabilitación integral.
- Obra menor: una obra menor es aquella que se caracteriza por su sencillez técnica, constructiva y económica. Son las obras que no necesitan ni proyecto técnico ni un gran presupuesto.
Se consideran obras menores: reparaciones, revestimientos, decoración, cerramientos (tabiques, ventanas y puertas), supresión de barreras arquitectónicas, instalación de calefacción, saneamiento, fontanería y electricidad.
¿Qué datos debe incorporar un contrato de obra?
Aunque la obra sea pequeña es recomendable tener un documento firmado que sirva de prueba ante futuros problemas o desperfectos. El presupuesto firmado por ambas partes podría servir siempre que aparezcan estos datos, según la OCU.
- La dirección y el NIF de la empresa.
- Las fechas de inicio y fin de obra.
- Precio completo con impuestos incluidos y forma de pago
- Plazo de garantía y forma de reclamar. Pide expresamente una garantía por las obras.
- Descripción detallada de los trabajos y superficies correspondientes, los materiales que se emplearán con sus calidades, y mejor con su marca y modelo si ya está decidido.
- Las obligaciones a las que se comprometan por la obra como limpieza del portal, reparación de daños…etc.
¿Qué características debe tener un contrato de obra menor?
El encargo de una obra determinada, aun cuando ésta sea parte de un proyecto de obra mayor, conlleva numerosos elementos que deben de pactarse por escrito entre las partes.
Así, es frecuente en estos casos que existan conflictos o malentendidos respecto a ciertas particularidades propias de este tipo de contratos, como por ejemplo en relación al suministro de materiales por parte del cliente al contratista, la obtención de autorizaciones ante la Administración Pública, la responsabilidad del contratista en cuanto a sus trabajadores, entrega de la obra e incluso respecto a la retirada de escombros o posibles residuos peligrosos.
Por lo tanto, como habrás visto, es indispensable que se deje constancia de las obligaciones y derechos tanto del cliente como del contratista para que la relación entre ellas y la consecución del objeto del contrato se lleve a cabo de la forma más provechosa para las partes.
El contrato de obra menor permite regular todos los aspectos esenciales que aparecen cuando se pretende encargar la ejecución de una obra. Este tipo de contrato, denominado por el Código Civil «de arrendamiento de obra» y regulado de forma muy general en sus artículos 1.588 a 1.600, suele definirse como aquel contrato por el que una persona, denominada contratista, se obliga respecto de otra, el cliente o comitente, mediante un precio determinado, a la obtención de un resultado. A este resultado, la obra en cuestión, es a la que se encamina la actividad realizada por el contratista, ya sea con o sin el suministro de los materiales por parte del cliente. Recuerda que resulta esencial adjuntar como documento anexo a este contrato una descripción detallada de las obras encargadas por el cliente al contratista.
Debido a su escueta regulación en el Código Civil, el contrato de arrendamiento de obra, comúnmente denominado como contrato de obra, se ha visto desarrollado y definido tanto por la doctrina como por la jurisprudencia.
Características más importantes del contrato de obra menor.
- En cuanto a los elementos personales, nos encontramos con el contratista o constructor (persona que se obliga en ejecutar la obra) y por otro lado el dueño de la obra o cliente (la persona que se aprovecha de la obra realizada, a cambio de la obligación de pagar un precio determinado).
- Por lo que respecta a los elementos reales, se trata de la obra y el precio. La obra es el resultado al que se obliga el contratista y que suele estar descrita en un documento anexo al contrato; por otro lado, en cuanto al precio, en este documento ofrecemos la posibilidad de que se adjunte un anexo con el pago de cada una de las partidas (en el caso de que la obra se divida en éstas) así como especificar la forma del pago y el plazo del mismo.
- Finalmente, y para que no resulte demasiado extensivo, nos resta por hacer referencia a la responsabilidad por ruina que se desprende del artículo 1.591 del Código Civil. En virtud de esta norma, el contratista de un edificio responde de los daños y perjuicios al cliente por vicios de la construcción durante un plazo de 10 años y de 15 si la ruina es consecuencia de la falta del contratista a las condiciones del contrato.
Por último, la propia Ley 38/1999, de ordenación de la edificación, a pesar de no regular el contrato de ejecución de obra, sí que establece una regulación general de algunos aspectos esenciales en el proceso de edificación que afectan al contrato de obra.
